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常見問題Q&A
  • 什麼是都市更新?
    依據都市更新條例第1條:「都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發 利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益」。因此都市更新以公共利益為前提之考量下,為都市實質環境與機能帶來全面性的改善,並提升公共設施服務水準及防災功能,進而創造工作機會,改善都市財政,建構永續環境社會。

    都市更新主要針對老舊市中心區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區,以重建、維護及整建等方式汰舊換新,讓原住戶鹹魚翻身,換來美輪美奐的新宅,同時解決地方政府財政困窘,改善都市經濟,且給予之適度容積獎勵,能增加建商投資誘因,重新創造政府、原住戶與建商三贏的局面。 此外都市更新不一定只採用重建的處理方式,若是無結構安全問題,採取整建或維護方式修改建物空間,符合機能性的需要,也不失為經濟有效的方式。例如舊有傳統街屋重新整修、閒置空間再利用或是老舊建物拉皮整容,不僅使空間重新賦予新生命、美化都市景觀,更可提升建築物使用價值,可依「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」提出申請補助。
  • 都市更新的好處?
    都市更新對地主而言只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實 施,不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫,進而影響大多數人之利益,且更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍,如位屬政府指定之策略性再發展地區,更可提高至法定容積2倍,且所捐贈公益設施不僅可免計容積,更可爭取獎勵,在稅賦上,包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值,並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。

    此外對實施者而言,除容積獎勵外,尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠;對政府而言,藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃,有效改善公共環境品質,提升都市機能,創造居民共享之公共利益。都市更新好處多多,例如:建築容積獎勵、稅賦減免、土地信託保障、簡化都市計畫變更程序、彈性處理違章建築戶….等。
  • 非屬政府劃定之更新地區,可否辦理都市更新?
    都市更新範圍係指都市計畫區內土地,不包含農業區、保護區等非都市發展 用地,因此政府為考量社會變遷及都市整體環境發展,進而針對重點地區制訂發展改善政策,劃定更新地區,例如:捷運站周邊更新、老舊市中心商業區更新、住宅社區更新、產業振興與轉型的更新及災後重建更新等。

    如民眾土地或建物未在上述政府劃定更新地區範圍內,則可依都市更新條例第11條及「新竹縣都市更新單元劃定準則」符合相關面積及環境指標之規定,即可提出更新事業之申請。
  • 誰來推動都市更新?
    都市更新的推動者稱之為實施者,依都市更新條例第3條所稱實施者係指依 更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說實施者的角色類似建商,負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜,更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦,政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關(構)實施;民間主辦方面,可由地主委託都市更新事業機構(建設公司)或是地主自組更新團體(更新會),其中更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。
  • 都市更新有哪些階段?各階段之目的為何?
    都市更新主要分為都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變 換計畫三階段,以下就各階段之目的分別說明: 都市更新事業概要意義,在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則,以提高更新事業計畫執行的可行性,並且事業概要為事業計畫的摘要性說明,如能獲得主管機關核准,則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展。

    都市更新事業計畫由實施者負責擬定,承襲事業概要之開發構想,落實都市更新之執行,主要作為都市更新單元開發之執行計畫、平衡公共利益與私人利益的標準,並透過都市更新委員會之審議機制,保障更新單元權利關係人之權益,加上政府輔以監督執行成效,更加確保開發計畫之可行性。

    都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要,以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換較傳統合建多了法令保障,且對參與者的權利與義務有明確的規範。
  • 更新處理方式為何?
    都市更新處理方式可分為重建、整建及維護兩大部分,分述如下:

    重建:依都市更新條例第4條第1項第1款規定,重建係指拆除更新地區內 原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。簡單來說就是拆屋重建,可是在重建規劃時,除必須考量現住戶或違章戶安置、處理計畫外,對改善環境品質及增進公益性亦為更新重要考量事項。此外更新單元範圍內如涉及主要計畫局部修正,不違背原規劃意旨者,可先完成都市更新發佈實施後,再行變更都市計畫,以簡化縮短更新時程。

    整建:依都市更新條例第4條第1項第2款規定,整建係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。

    維護:依都市更新條例第4條第1項第3款規定,係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

    整建與維護即一般所謂建築物立面整修或騎樓人行步道修繕工程,考量原有建築結構安全良好,尚無拆除重建之必要,惟建築物外觀或既有設施過於老舊,透過該方式能改善居住環境品質及都市景觀,並且對於特別亟需保存之歷史建物或名勝古蹟將有其正面助益。
  • 何謂都市更新地區?
    政府為推動都市更新首要工作即是劃定更新地區,其目的除為政府政策性宣示之外,並且考量以往都市更新案皆為小規模面積,對都市整體再發展之助益不大,在政府財政及資源有限之限制下,必須選擇重點發展地區,以為都市更新之典範。

    一般來說,劃定都市更新地區之方式如下:

    1.一般劃定:
    依都市更新條例第5條規定,主管機關應考量都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色等事項,進行全面調查及評估,並劃定更新地區。

    2.優先劃定:
    依都市更新條例第6條規定,主管機關考量建築物年代久遠、窳陋、排列不當或道路彎曲狹小所造成結構上安全或影響消防救災之虞者,或居住環境惡劣,有妨礙公共衛生、社會治安之地區,得優先劃定為更新地區,且對於所在場域具有歷史、文化、藝術等亟待保存維護之價值者,亦可優先考量劃定。

    3.迅行劃定:
    依都市更新條例第7條規定,主管機關為因應不可抗拒之天災(地震、風災、水災、風災)、戰爭、事前可預防避免之重大災害或為配合中央、地方興建重大建設之地區,配合災後復原時程及訊息萬變之經濟環境,可迅速劃定更新地區,並且上級機關得指定主管機關在限定時間內完成,必要時還可由主管機關自行劃定。

    4.都市計畫指定劃設:
    依都市計畫法第63條規定,直轄市、縣(市)政府或鄉鎮市公所對於窳陋或髒亂地區可於細部計畫劃定更新地區,訂定更新計畫。
  • 何謂更新單元?
    都市更新單元為實施都市更新事業之基本單位,範圍決定了才能順利推展後續更新事業,如範圍不斷變動,將使得更新事業計畫不斷變更,造成推展不易。都市更新不只是原建物原地重建,更是增進公益性及具都市再發展之意義,因此都市更新單元劃定應有基本面積之規模,才能對周邊地區環境提供有效之改善。更新單元之劃定可由民間依新竹縣都市更新單元劃定準則」自行劃定之,不限於政府所劃定都市更新地區,於更新地區範圍外亦可依上開基準提出申請。
  • 都市更新地區和都市更新單元有何不同?
    都市更新地區是為考量都市現狀與未來發展目標而劃定之範圍,而更新單元則是可單獨實施都市更新事業之單元,民間在政府公告之更新地區內可自行劃定更新單元,亦可於更新地區外自行劃定更新單元,兩者最大之差異在於在政府劃定更新地區申請更新事業,有同意門檻較低、更新時程獎勵及免檢核「新竹縣都市更新單元劃定準則」附表中有關建築物及地區環境評估指標等,在更新地區範圍外則無上述之優惠條件。
  • 更新單元範圍如何決定?
    依都市更新條例施行細則第5條規定,都市更新單元之劃定應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。更新單元為實施都市更新事業之基本單位,亦是辦理都市更新事業之首要工作,更新單元劃定範圍過小,將無法提供具效益之開放空間,劃定範圍過大,地主整合困難,都市更新事業推動不易。

    此為考量當地社經環境、地域特色及都市紋理,本縣訂有新竹縣都市更新單元劃定準則」,其更新單元以完整計畫街廓為原則,自行劃定更新單元範圍者須符合環境評估指標,以下為劃定基準主要內容:

    (一)於同一街廓自行劃定之更新單元,應符合下列規定之一:
    1.為完整之計畫街廓者。
    2.臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道,且面積達一千五百平方公尺者。
    3.臨接二條以上計畫道路,且面積達一千平方公尺者。
    4.臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道,且面積達一千平方公尺,並同時符合下列規定:
    (1)該更新單元於計畫街廓內之相鄰土地業已建築完成,且無法合併更新者。
    (2)更新後有益建築設計及市容觀瞻,且一次完成更新者。

    於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者,應同時符合下列規定:
    1.其中一街廓之更新單元基地,應符合前項第一款至第三款規定之一。
    2.應一次完成更新,且不影響各街廓內相鄰土地之開發。

    第一項第二款至第四款更新單元所臨接之計畫道路、現有巷道,應同時符合下列規定:
    1.道路、巷道應有一條寬度達八公尺,或有一條寬度與基地退縮留設深度合計達八公尺者。
    2.基地面臨道路、巷道總長度應達二十公尺者。
    經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地,不得計入第一項更新單元面積。
    (二)於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元者,除符合上述規定外,且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標三項以上。

    前項更新單元內建築物總投影面積未達更新單元土地面積三分之一者,至少應有一項指標符合附表所列第六項至第十項指標。

    目前實務上更新單元之劃定大多視建商(實施者)整合土地及合法建物所有權人程度而定,然在本縣都市更新審議委員會審議時,仍會考量更新單元之完整性(如人車動線系統、都市防災系統、開放空間系統、環境景觀系統等),適度調整更新範圍,以達更新為促進都市土地再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境及增進公共利益之目的。
  • 臨接更新單元範圍有畸零地土地,是否須一併納入更新?
    畸零地的認定依建築法第44條規範:「直轄市、縣 (市) (局) 政府應視當地實際情形,規定建築基地最小面積之寬度及深度;建築基地面積畸零狹小不合規定者,非與鄰接土地協議調整地形或合併使用,達到規定最小面積之寬度及深度,不得建築。」故畸零地未達最小面積規定時,亦無法單獨興建,且依新竹縣都市更新單元劃定準則第9點規定:「自行劃定更新單元時,不得造成相鄰土地無法單獨建築」,因此為考量畸零地之建築權利,故更新時須一併納入更新單元範圍。另考量更新單元範圍不得有鄰地法定空地重複利用之情事,因此更新案申請時,須事前一併查明更新單元周邊建築基地法定空地之範圍。
  • 我家土地如被建商劃為更新單元範圍內,一定得要接受嗎?如何主張自己的權益?
    都市更新係採多數決制度,主要可大幅縮短整合地主所需時間,對於少數釘子戶具有強制性,不致影響多數人的更新權益。再者,都市更新事業計畫及權利變換計畫須經由公聽會、公開展覽及市府都市更新審議委員會,透過公平、公開、客觀之審查程序,目的在於確保少數不願參與更新之權利關係人,可獲得公平的權益保障,避免過於強調更新效率而犧牲了公平性。所以倘若民眾土地被建商劃為更新單元範圍,請先與建商溝通協調,獲取共識,協調不成或建商置之不理,則可於都市更新事業計畫、權利變換計畫辦理公聽會或公開展覽期間,提出書面陳情,相關陳情意見將供都市更新審議委員審議,委員會將以社會正義、公益性及合理性為最大考量,並促請實施者多所溝通協調,讓每位居民都能在公平、公正、公開的程序及充分溝通理解下,參與家園更新重建,不會漠視少數人的權益。且相關權利人如對其權利價值有異議時,依都市更新條例第32條規定,可於權利變換計畫書核定發布實施後二個月內,以書面敘明理由,向各級主管機關提出,異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分,由當事人以現金相互找補。以不影響其他權利人之更新時程。
  • 我家附近有更新案,我想要一起參與更新,可以嗎?
    都市更新單元之劃定係以考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時,當有助於土地開發之完整性,且有效提供都市開放空間、提升都市景觀品質、解決都市防災及公共設施保留地等問題,站在政府的立場上,若能創造各種利基,當然樂觀其成。反之,納入更新單元造成更新時程延宕、土地畸零不方整,且衍生更多議題,對都市整體環境並無益處時,將不建議納入更新單元。
    民眾如欲參與周邊地區更新案時,請先與實施者協商,如仍有不同意見,則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時,表達具體意見,俾提供都市更新審議委員審議參考。
  • 更新範圍決定後可否調整?程序如何?
    申請事業概要核准或事業計畫報核時,實施者如欲調整更新單元範圍,需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會,通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人,藉以保障範圍內相關權利關係人之權益,同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。惟都市更新事業計畫報核時,經各級主管機關審議修正者,依內政部函釋倘經直轄市、縣(市)政府都市更新審議委員會審議修正,由直轄市、縣(市)主管機關據以通知實施者,可免再辦理公開展覽之程序。